物业改造架空层 业主质疑：小区架空层到底是谁的

杨海威

小区架空层在每栋住宅楼的3楼



物业负责人说，计划把架空层改造成业主活动室、业委会办公室、其他职能部门办公室，以及物业现场负责人、出纳、工程主管、夜班值班工程人员、客服主管、中班人员等的宿舍



小区架空层都是用于业主活动，是公共区域，物业怎么能擅自改造？还有业主担心，物业利用架空层扩大办公区域、修建员工宿舍可能会影响楼层的承重，对其他住户的居住安全造成影响。

最近，乐山一小区的架空层被物业准备改造成办公室、员工宿舍以及业主活动室等，受到一些业主的质疑：架空层应该属于业主共有，物业不能擅自进行改造。

小区架空层到底是谁的？这个话题也引发了广大业主的关注和讨论。

对此，律师认为，如果架空层明确为公共场所或没有明确规划用途，应当属于小区业主共有。





小区物业在架空层修房子，之前没有埋任何管道，现在把管子挂在外面，既不安全又不美观。近日，乐山网友love七宝发帖质疑，相关部门允许这样修吗？在住建部门备案没有？这属不属于违章建筑？

有业主认为，现在很多小区架空层都是用于业主活动，是公共区域，物业怎么能擅自改造？还有业主担心，物业利用架空层扩大办公区域、修建员工宿舍可能会影响楼层的承重，对其他住户的居住安全造成影响。

1月31日，成都商报记者在该小区里看到，小区每栋住宅的3楼都有架空层的设计，总面积约有1500平方米，架空层结构与楼上户型一致，有墙体分隔，但是部分架空层的边缘无墙体遮拦，物业已经新砌了约半米高的墙体，但改造前无法进入架空层区域。







该小区物业负责人介绍说，这些架空层准备分批改造成业主活动室、业委会办公室、其他职能部门办公室，以及物业现场负责人、出纳、工程主管、夜班值班工程人员、客服主管、中班人员等的宿舍，目前只是在做前期工作。

该负责人表示，经查询相关测绘资料，该小区1栋2单元的架空层原来就明确为物业用房，即现在物业办公区，其他楼栋共7个单元的架空层的用途并没有明确，但是可以确定的是，这几处架空层的面积都没有纳入业主的公摊面积。

改造的初衷是为了丰富小区业主业余生活，提高物业服务效率。该负责人称，在受到部分业主的质疑后，物业已经暂停改造工作，正在逐户征求业主意见，目前征求了200多户，仅有少部分业主不同意，收齐业主意见后将向主管部门报批再施工。







有不少业主认为，架空层属业主共同共有，在未经业主同意的情况下，物业擅自将架空层进行封闭装修为房屋，作为物业的员工宿舍使用，侵犯了业主的权利。

不过，也有业主认为，一般情况下，开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》中都没有约定小区架空层的权属，如果架空层没有分摊到房屋的销售面积中，那么架空层并不属于业主共有，架空层与物权法所指的物权有区别的，属于开放空间。

对此，威诺（成都）律师事务所郭金福介绍说，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

显然，小区的道路、绿地，包括物业服务用房明确为业主共有，但是小区的架空层是否能属于小区的公共场所呢？郭金福认为，如果该架空层明确规划为公共场所，则应当归全体业主所有，如果规划为专有部分，则可以进行出售。

郭金福介绍说，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，认定为《物权法》中所称的专有部分，应当满足三个条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

郭金福认为，从《物权法》及其《司法解释》的相关规定可以看出，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时，是否将其规划有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合认定为专有部分的三个条件。

郭金福表示，如果一处小区架空层在规划时就规划为小区车库或者物业用房等，并且符合三个认定为专有部分的条件，则该部分就是专有部分；如果没有相应的规划，或者不能满足三个认定为专有部分的标准，则该架空层为公共部分，应当属于小区业主共有。

成都商报记者 顾爱刚
                                                原标题：物业改造架空层 业主质疑 小区架空层到底是谁的