东客站新的“黄金坐标”即将显现 含金量知多少？

苏薇

  

首先，来看一组数字，目前为止，新客站商旅城已成交二类住宅用地、商住混合用地、商业金融用地共2600亩左右，累积完成项目总投资约483亿元，在建商业面积超过300万平米。预计5-8年内，商旅城将形成产业用地1.2平方公里，建成成都东部商业副中心。有区域气候推波助澜，东客站的地产“豪强”们又将如何利用、打造已拥有的黄金坐标呢？

房企蜂拥进入 东客站变身成都商业副中心

房企选择东客站的原因，除了区域规划外，更看重东客站这个西南最大的综合交通枢纽的巨大潜力。作为全中国6大高端综合交通枢纽之一，也是西南最大的综合交通枢纽的成都东客站在2011年正式通车，承载成渝、成遂渝、成绵乐宝成、达成、成渝环线等城际客运功能，实现城与城之间无缝对接。随着高铁速度的提升，未来，东客站将极大发挥复合型交通枢纽效应。

根据锐理数据统计，目前，东客站板块主要以版块内的居住客群和车站带来的流动客群为主，居住客群较为固定，是板块内商业发展的主力军；另外有少量的商铺投资客群、外来消费客群以及办公人群，未来待几个大型综合体建成，会进一步带动商业发展，导入大量商务人群，人群结构也将发生变化。到目前为止，板块内已经入住的住宅小区有25个，小型项目多，约有2.7万户，按照每户3人的入住人口，共有约8万人口。板块内2~3年后交房入住的项目有10个，能够带来约5万人居住人口，未来板块的规划居住人口将达到数十万。板块内的流动人口来自全国各地，由三个大型客运站带来，日均客运量达到27万人次。未来可超过40万人次的日均客流量。

黄金区位淘出黄金坐标

结合板块项目位置图和成都地体规划图可以看出，阳光100米娅中心占据了区域内的最优位置，2、4、7号线三大地铁交汇，而且为了实现真正“地铁直盖”，米娅中心更是斥资千万搭建7号线地铁通道，与项目地铁层无缝对接。如果说能住在地铁沿线已算是普通购房者眼中的美事，那么拥有三条地铁线交汇点的米娅中心“天资”出众岂不是显得任性？除此之外，项目在建材路和迎晖路交汇处，主干道周围毗邻成渝立交桥，成都东站等交通要道，随着东2.5环的贯通，交通要道位置的优势更加明显。

用数亿的额度，换3.6米的高度

阳光100在享受米娅中心所在位置优势的同时，也用产品为东客站带来“惊喜”，在上一篇稿件中，我们分析了米娅中心商业部分在动线、模式、业态分布上的差异化，更值得一提的是米娅中心的住宅部分。

一般住宅层高2.9米，装修完毕，净高只剩2.7米。在后期装修时，业主安装中央空调或制作豪华吊顶都不现实。高层高，一直是豪宅的标志之一，然而米娅中心将3.6米层高引入百万级以下住宅，为区域内住宅产品多样化提供了新鲜“标本”。在层高上玩儿“花样”，阳光100不是第一次这么做，在米娅中心1期住宅推出时，3.15米豪宅级层高已经让业内看不懂一次；2期豪装公馆更是将3.15米再度提升到3.6米。

算一笔账：3.6米层高相对3米层高增加了20%，成本也相应增加了1/5,且总层数、总户数更少，相当于牺牲了价值数亿元的可售面积。米娅中心2期原本应在2013年初面市，当时社区规划为4栋高层、1000户；在历经将近一年的数次修改、报批后，现在精简至3栋、800户，修改目的在于让未来业主享有更佳视野。

前文提及米娅中心所在区域未来拥有巨大的流动人潮，已有荣盛、万科、朗诗、优品道进入的东客站正在用实体吸引新城市居民，从而改变区域内常住人口的结构，从米娅中心住宅产品的打造方式来看，此项目的雄心远不止成为区域内核心，所吸引的购房者也在普通刚需置业者以上。既已立足于主城区的东大门，米娅中心有黄金坐标作底气，如何在千万人次/年的巨大客流中站稳，发力，我们将继续解析。（文章来源于锐理数据）

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