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无论是从历史的视野来看,还是从我们几十年城市化发展来看,城市化进程在人类历史发展,及各国经济发展中都占据非常重要的地位。
从全球其它国家城市化步伐来看,无论是美国、英国等发达国家,还是中国、印度、孟加拉、巴西等发展中国家,都在不同的发展时期存在着城市化不断发展的现象:往往第一代住在城市边缘,住水泥地、棚户等条件差的地方;第二代物质上继承了上辈的基础,在教育上有所改变,从事的行业变好;第三代再往大城市迁移,争取融入到城市中产阶级。
纵观全国,能够晋升中产阶级,通常都是凭借着房地产的价值。这不是中国独有,全球其他国家也如此。所以,城镇化率还有空间,而中小城市往区域核心城市的流动也是持续的,阶层的流动性也是持续的,只是规模会不断变小,变成阶级固化。
从城市化的历史进程中,关于房地产的4个思考
关于房地产的4个思考
一、房产不是买最好的,而是买得恰到好处
买房子有两大目的:自住和投资。从房子本身的功能来看,可以自住,可以投资,可以彰显身份,还可以传承。所以,对投资购房来说,追求的不是买最好的房子,而是买大部分人能接受的房子,这种投资最有升值潜力。最好的房子,总价贵,客户群体少,流动性差,投资回报率低,兑现难度大。
房地产市场是复杂的、波动的、有一定周期性的,能不能买得恰到好处,取决买房三要素:时机、地段、产品力。
从城市化的历史进程中,关于房地产的4个思考
二、通货膨胀是巨量财富的转移
每一轮大放水之后,上涨的顺序依次是:房价——物价——工资。每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说,从房价开始上涨,传导到工资上涨,大约4-6年时间。
比如同样30年按揭来说,2015年之前,月供1w,对很多人来说,已经算很高了,但是2021年,很多人都觉得还能接受。
因为通胀,货币不值钱了。因为通胀,你的工资涨了。
这也是现在楼市去泡沫的逻辑:最终通过社会工资的普遍上涨,来夯实房价的泡沫。
所以,如果你觉得现在月供太高,不要焦虑,耐心撑住5年左右,会好转的。
事实上,大家在买房时,都是各种借钱凑首付按揭,但只要撑过前两年,绝大部分都能回过血来,3年后99%的朋友都后悔当时买少了,很多人甚至想咬咬牙再上一套。
在40年前,1980年我国的GDP才刚4500亿,人均可支配月工资收入20多元。如今的20多元,不说一个月生活,即便是吃一餐稍好便饭也不够花。
把当时的一个月工资全部存入银行,到如今的本息也只不过100元钱,只能凑合着一天的生活费用,这也是一种从钱变成纸的过程。
目前中国的平均通胀率达到了7.5%左右的水准,所以说,如果你只是做理财的话,每年还要面临一个(7.5%-4%=3.5%)的贬值率!
自古以来,能够走向富有的人,都是靠着投资或者用钱换取有价值的东西来达到保值升值的目的。因此,一定要有赚钱的资产思维,否则你将穷得很稳定。
从城市化的历史进程中,关于房地产的4个思考
三、房产投资中的水波理论
房产价格随着时间波动上涨,是房价波动在时间上的规律性。除此以外,一轮大范围的涨价行情,在空间上也有一定的规律性。
一轮房产价格上涨,是从城市中心向外围扩散,从产品力强的房产向普通房产扩散,从流动性强的房产向流动性弱的房产扩散,不同类型房产,价格见顶和见底的时间也不相同。
(1)如果是全国大范围的房价上涨,必然会覆盖大多数城市和地区,无非时间先后而已。不要死守一处,如果你错过了所在城市的上涨,还有机会到其他潜力城市布局。
(2)一个城市中先涨的是市区,然后近郊,最后郊区。所以买房时机最好选在该板块上涨前夕;卖房时机最好选在该板块刚完成上涨,后续板块还在接力上涨的时候(大涨的势头还在,容易卖出好价钱);换房,市区换郊区,可以先卖后买,郊区换市区则一定要先买后卖。
(3)一个板块中不同房产,买中低总价的住宅,要提前动手,动作要快,而买高总价的豪宅,则可以稍微慢一点选。
(4)一个片区中不同房产,先涨的楼盘通常是这个片区的标杆和龙头盘,先涨的户型通常是这个楼盘中的明星户型。所以买片区龙头或明星户型,要提前动手,动作要快,如果你恰好喜欢冷门户型,那可以稍微慢一点选。
从城市化的历史进程中,关于房地产的4个思考
四、下半年买哪里?
成都房产投资俱乐部专家团队答:成都市区
第一,成都是区域中心,资源不断集聚
目前,在国家的区域谋划中,东部某种意义上已经到了天花板,再继续加大投资的意义并不是很大,边际效应正在递减。而西部,则属于起步阶段,资源投入的边际效应很大。而在西部城市中,只有成都和重庆算是区域中心。可惜重庆都是崇山峻岭,气候十分炎热,远不如成都的发展条件好。所以,成都的西部区域中心地位一定会得到强化。那么,进而来说,整个西部的医疗、卫生、教育、文化、娱乐等资源,都会向成都集聚。所以,在成都买房子,其实可以享受到整个西部最优质的配套资源,无论从哪个角度来看都是划算的。
第二,成都的产业具有极大潜力,前途不可限量
任何一个城市的房子是否值得购买,关键要看经济产业。而成都的经济产业非常齐全,这几年又在拼命发展旅游和高科技新兴产业,未来很有可能成为西部的科技中心城市。如果从长远来看,现在成都的房价还处于价值洼地。
第三,成都的人才不断涌入,发展动力强劲
相比较于其他城市的人口净流出,成都则凭借着雄厚的高等教育资源和宜居的气候优势,一直都吸引着周边县市甚至是其他省份的年轻人不断涌入。有的去创业,有的去旅游,有的去读书,但无论如何,这些年轻高素质人才的流入,使得成都的经济形势一片大好,未来发展动力强劲。
从成都的未来发展的角度来分析,成都楼市未来还是将持续呈现出供不应求的买房状态。有需求出现并且有一定的启动资金,合适的机遇也可以考虑下手了。
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