从城市化的历史进程中，关于房地产的4个思考

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无论是从历史的视野来看，还是从我们几十年城市化发展来看，城市化进程在人类历史发展，及各国经济发展中都占据非常重要的地位。

从全球其它国家城市化步伐来看，无论是美国、英国等发达国家，还是中国、印度、孟加拉、巴西等发展中国家，都在不同的发展时期存在着城市化不断发展的现象：往往第一代住在城市边缘，住水泥地、棚户等条件差的地方；第二代物质上继承了上辈的基础，在教育上有所改变，从事的行业变好；第三代再往大城市迁移，争取融入到城市中产阶级。

纵观全国，能够晋升中产阶级，通常都是凭借着房地产的价值。这不是中国独有，全球其他国家也如此。所以，城镇化率还有空间，而中小城市往区域核心城市的流动也是持续的，阶层的流动性也是持续的，只是规模会不断变小，变成阶级固化。

从城市化的历史进程中，关于房地产的4个思考
关于房地产的4个思考
一、房产不是买最好的，而是买得恰到好处

买房子有两大目的：自住和投资。从房子本身的功能来看，可以自住，可以投资，可以彰显身份，还可以传承。所以，对投资购房来说，追求的不是买最好的房子，而是买大部分人能接受的房子，这种投资最有升值潜力。最好的房子，总价贵，客户群体少，流动性差，投资回报率低，兑现难度大。

房地产市场是复杂的、波动的、有一定周期性的，能不能买得恰到好处，取决买房三要素：时机、地段、产品力。

从城市化的历史进程中，关于房地产的4个思考
二、通货膨胀是巨量财富的转移

每一轮大放水之后，上涨的顺序依次是：房价——物价——工资。每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说，从房价开始上涨，传导到工资上涨，大约4-6年时间。

比如同样30年按揭来说，2015年之前，月供1w，对很多人来说，已经算很高了，但是2021年，很多人都觉得还能接受。

因为通胀，货币不值钱了。因为通胀，你的工资涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑：最终通过社会工资的普遍上涨，来夯实房价的泡沫。

所以，如果你觉得现在月供太高，不要焦虑，耐心撑住5年左右，会好转的。

事实上，大家在买房时，都是各种借钱凑首付按揭，但只要撑过前两年，绝大部分都能回过血来，3年后99%的朋友都后悔当时买少了，很多人甚至想咬咬牙再上一套。

在40年前，1980年我国的GDP才刚4500亿，人均可支配月工资收入20多元。如今的20多元，不说一个月生活，即便是吃一餐稍好便饭也不够花。

把当时的一个月工资全部存入银行，到如今的本息也只不过100元钱，只能凑合着一天的生活费用，这也是一种从钱变成纸的过程。

目前中国的平均通胀率达到了7.5%左右的水准，所以说，如果你只是做理财的话，每年还要面临一个（7.5%-4%=3.5%）的贬值率！

自古以来，能够走向富有的人，都是靠着投资或者用钱换取有价值的东西来达到保值升值的目的。因此，一定要有赚钱的资产思维，否则你将穷得很稳定。

从城市化的历史进程中，关于房地产的4个思考
三、房产投资中的水波理论

房产价格随着时间波动上涨，是房价波动在时间上的规律性。除此以外，一轮大范围的涨价行情，在空间上也有一定的规律性。

一轮房产价格上涨，是从城市中心向外围扩散，从产品力强的房产向普通房产扩散，从流动性强的房产向流动性弱的房产扩散，不同类型房产，价格见顶和见底的时间也不相同。

（1）如果是全国大范围的房价上涨，必然会覆盖大多数城市和地区，无非时间先后而已。不要死守一处，如果你错过了所在城市的上涨，还有机会到其他潜力城市布局。

（2）一个城市中先涨的是市区，然后近郊，最后郊区。所以买房时机最好选在该板块上涨前夕；卖房时机最好选在该板块刚完成上涨，后续板块还在接力上涨的时候（大涨的势头还在，容易卖出好价钱）；换房，市区换郊区，可以先卖后买，郊区换市区则一定要先买后卖。

（3）一个板块中不同房产，买中低总价的住宅，要提前动手，动作要快，而买高总价的豪宅，则可以稍微慢一点选。

（4）一个片区中不同房产，先涨的楼盘通常是这个片区的标杆和龙头盘，先涨的户型通常是这个楼盘中的明星户型。所以买片区龙头或明星户型，要提前动手，动作要快，如果你恰好喜欢冷门户型，那可以稍微慢一点选。

从城市化的历史进程中，关于房地产的4个思考
四、下半年买哪里？

成都房产投资俱乐部专家团队答：成都市区

第一，成都是区域中心，资源不断集聚

目前，在国家的区域谋划中，东部某种意义上已经到了天花板，再继续加大投资的意义并不是很大，边际效应正在递减。而西部，则属于起步阶段，资源投入的边际效应很大。而在西部城市中，只有成都和重庆算是区域中心。可惜重庆都是崇山峻岭，气候十分炎热，远不如成都的发展条件好。所以，成都的西部区域中心地位一定会得到强化。那么，进而来说，整个西部的医疗、卫生、教育、文化、娱乐等资源，都会向成都集聚。所以，在成都买房子，其实可以享受到整个西部最优质的配套资源，无论从哪个角度来看都是划算的。

第二，成都的产业具有极大潜力，前途不可限量

任何一个城市的房子是否值得购买，关键要看经济产业。而成都的经济产业非常齐全，这几年又在拼命发展旅游和高科技新兴产业，未来很有可能成为西部的科技中心城市。如果从长远来看，现在成都的房价还处于价值洼地。

第三，成都的人才不断涌入，发展动力强劲

相比较于其他城市的人口净流出，成都则凭借着雄厚的高等教育资源和宜居的气候优势，一直都吸引着周边县市甚至是其他省份的年轻人不断涌入。有的去创业，有的去旅游，有的去读书，但无论如何，这些年轻高素质人才的流入，使得成都的经济形势一片大好，未来发展动力强劲。

从成都的未来发展的角度来分析，成都楼市未来还是将持续呈现出供不应求的买房状态。有需求出现并且有一定的启动资金，合适的机遇也可以考虑下手了。