22致富实操篇：如何破限购限贷持有N套房致富？

房神老王

大家好，我是【房神老王】。拥有8年房产投资实操经验；白手起家投资房产，到目前，已投资21套房，管理过125张卡。并已成功帮助上万人通过买房获得高额回报。我将每日持续分享8年“所学、所历、所悟”的买房致富实操干货，包含：房产套利的秘密、首付融资、破限购限贷、选房指南、陷阱内幕、手法技巧等系统知识。

今天老王要分享的主题是：如何破限购限贷持有N套房致富？

本篇共有以下三个重点

1：如何利用代持手法破除限购限贷的难题？

2：代持流程详解

3：如何规避代持的风险？

一：什么是代持？


假如你想投资房产，想通过买房致富，但在限购的情况下，又苦于没有购房资格，这种情况下，有没有什么办法呢？在职业买家的世界里，方法肯定是有的。行话叫做代持，你可以通过别人的购房资格买房，自己间接持有。相当于你出资，并授权代持人出面持有房产，以代持人名义登记房产资料、申请按揭贷款，但其间所有的费用，包含首付，月供、契税等等费用由你来承担，代持手法，能够在市场上生存。底层逻辑就在于：一个缺乏资金，或者不愿意冒房价风险，而你有资金和决策眼光，两者一拍即合。【房神老王】

二：代持合法么？


答案是：100%合法。你是A，代持方是B。 你的房产，登记在B的名下，是完全合法的。如同商场“寄售”一样合法。我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3.违反法律、行政法规的强制性规定。

就房产代持协议而言，只要当事人表示真实，内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定合同无效的情形，只要是双方自愿签订的房产代持协议，都是有效的。【房神老王】

三：代持流程详解


1：B签订购房合同

2：B支付30%首付款

3：B申请银行贷款

4：B审查购房资格，审税

5：B到交易中心过户

6：B收房，支付月供

以上流程，所以的费用你来出，，整个过程就和“B本人购房”完全一模一样。 你去交易中心，是察觉不出里面有几个人代持的。 因为从监管角度，是完全无从分辨的。当然以上六个步骤中，你只需要办一个代理公证，就可以由你全程代办，只有一项，是B必须本人亲自到场的。就是：B申请银行贷款 。这一栏，必须当着信贷员的面签拍照。所以B至少得到场一次。【房神老王】

四：代持风险控制


听到这里：很多人都有一个顾虑，我一套几百万的房子写到了别人名下，万一哪天代持人翻脸不认人，中途把房子悄悄卖了怎么办呢？所以代持的核心在于选人，一般职业买家第一层是选择父母，以及岳父岳母，第二层是家里的姑舅姨表，第三层就是自己的朋友，当你把前面三层购房资格用完之后，在来考虑外人，最好的房票就是：离婚带孩子的单亲母亲，因为足够的稳定。这是第一步，俗话说：人心隔肚皮。忠诚是因为背叛的利益不够。永远不要试图用金钱考验人性。 5W他不会背叛你。那500W呢？ 所以防止B背叛的最佳方法，就是别让他经受500W的“考验”。怎么做呢？【房神老王】

共有以下3个方法

1： 增加债务

你带上B，携带身份证+房产证。去房产交易中心申请一张“抵押证”。把他项权证做到自己名下，有了抵押证，抵押撤销之前”房产都不能买卖。 哪怕抵押证就写1块钱，B要偷偷卖之前，他必须把这1元给还了。他就不能不告知你，所以现在房子变卖必须经过你的许可

2：叠租约

众所周知，含有“超长期”租约的房子，很难很难卖的。因此你可以和代持人B签一个“长期租约”。 中国的法律规定，租约最长20年。 其实绝大多数人不知道，租约最长是20年+20年。其中20年收费+20年免费。买卖不破租赁。相当于变相的把这套房子锁了40年。

3：实际控制

千万不要让代持人住在房子里！让他离得越远越好。把所有的月供，水电煤缴费单，钥匙物管，银行对账单，电话联系人，统统改到你的名下。最理想境界是，让“代持人”根本不记得房产地址。

当然，代持”会损伤到代持人的首房，首贷资格。这点需要和代持人说清楚。因为“受损”，所以代持会分给“代持人”一定的利润。一般是房票和贷票合计房价的10%-15%，具体要看代持人的资质，贷款额度等。资质越好，分享的利润越高。同时加一个保底收益，比如卖出时结算利润20万，在加一个保时，分五年，每年除夕预付4W费用。这一步，可以按照房子的大小具体斟酌。【房神老王】

当然，这里面还有很多的细节和注意事项无法完全说明，比如:代持人有配偶怎么规避离婚的风险？万一代持人意外死亡怎可处理？代持最合理的年限是多久？如何从法律的角度规避代持所有的风险？篇幅有限，【房神老王】买房致富密训课堂进行详细的讲解。

总结一下今天的讲解

1：代持是完全合法的

2：代持最大的好处就是破解限购限贷

3：永远不要试图用金钱考验人性。最好的方法就是不要让代持人接受考验

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