20致富干货篇：买房致富如何选地段？

房神老王

大家好，我是【房神老王】。拥有8年房产投资实操经验；白手起家投资房产，到目前，已投资21套房，管理过125张卡。并已成功帮助上万人通过买房获得高额回报。我将每日持续分享8年“所学、所历、所悟”的买房致富实操干货，包含：房产套利的秘密、首付融资、破限购限贷、选房指南、陷阱内幕、手法技巧等系统知识。

今天老王要分享的主题是：买房致富如何选地段？


本篇共有以下3个重点

1：什么是板块轮动？

2：为什么热门板块价差不合理的地段有投资价值？

3：为什么城乡结合部的地段有投资价值？

一：什么是板块轮动？


在讲地段之前，首先讲一个板块轮动的概念，什么是板块，一个城市的东西南北中就是板块。作为一个个人投资者，你要知道：市中心的核心地段肯定是最值钱的，但是市中心的土地只有那么多。

一个城市想要发展，会以市中心为核心，呈螺旋式的一圈一圈朝外扩散，这就好比你站在城市的市中心，俯瞰整个城市的发展，其实东南西北中不同的板块，到最后都会发展起来的，如果今年南边先涨，你不要沾沾自喜，只不过是说明你先轮到，过两年东边也会涨起来的，在过几年北边也会涨起来，其实就是一个轮流排队买糖吃的概念。那么问题就来了：是在已经发展起来的热点板块选地段呢？还是在暂未发展起来的冷门板块选地段呢？【房神老王】

二:为什么价差不合理地段有投资价值？


有这样一句话叫做：中心城市，中心区域，中心地段，也就是一个省的省会的市中心最热门的地段，就是最佳投资地段，可是相对应价格也不低呀，且回报率也不会特别的高。那怎样在热门板块寻找回报率高的地段呢？首先确定热门板块这个主基调，在找这个板块存在不合理价差，那些跌无可跌的地段，买入后等待价值恢复即可。

比如成都热门板块：春熙路，春熙路中心地段价格4-6W，以成都IFS为中心，步行距离428米，类似于天仙桥北路这样的地段，价格在2-2.5W, 步行距离713米，类似于和平街，梓潼桥西街这样的地段，价格在1--1.3万之间。当然，这个价格只能买到2000年左右的老破大，当你买入时是最差最差的垃圾，未来只能变得更好。巴菲特就是运用这套操作手法，他总是大量买入跌无可跌的优质股票，然后长期持有，等待价格恢复，大赚一笔后，又去寻找下一个会超跌反弹的股票。

回到楼市投资，不合理价差地段，因为价格已经比市场价低很多，所以这样的地段具有抗跌性，安全边际高，且有良好的升值空间，但也有缺点，那就是丧失了流动性，短期内不易变现。但这些都不重要，本来就没打算短期抛售，因为交易成本实在太高了。当然职业买家也不是全部都买这样的房子，我们不是持有1套房，是几十套房产，所以我们有自己的航母舰队，这里面有巨幅升值潜力，但流动性差的。这个是整个资产包的核心。接着就是：流动性中等，涨幅中等的，流动性强，涨幅较小的，当然，这些配置都是为核心服务的。本篇主要讲地段，后期会对多套房产配置另开专题。【房神老王】

三：为什么城乡结合部的地段有投资价值？


道教言：阳的背面是暗影。任何事物都是盛极而衰，否极泰来，从投资的角度讲，最旺最热最高档的板块和地段，其实并不是回报最丰厚的。如果你要追求超额的回报，也要学会去暗影中寻觅。怎么去找呢？

前文就讲了：城市土地就那么多，最后整个城市的东西南北都会发展起来的，只是一个时间先后的问题，所以你要预估未来某个冷门板块的某个地段会大涨，提前买入，等待板块轮动的带来。这也是成熟投资者最热衷的做法，这些板块一旦涨起来，不仅获利巨大，更是一种智力游戏，很有成就感，其实一套房子，一个地段，最重要的升值发生在“由城乡结合部转为市区”的一瞬间。好比离市中心20KM的远郊房，有一天，政府把这个地方规划成新区，又或者修了一条地铁，就在那一瞬间，房子涨幅，往往是5000/m到20000/m的瞬间跳涨。

就好比成都的天府新区，曾经的华阳，中和。就是一个普通的小镇，现在房价是未建新区前的4倍。再比如成都大面镇，大面镇处于成都市区与龙泉驿城区衔接的咽喉要地之一，也是成都二圈层最早通地铁的小镇之一，地铁二号东延线穿大面北境而过。一条地铁就把当地的房价推起来了。且大面刚好又属于标准的城乡结合部。但是这种方式也有缺点，就是价格会瞬间跳涨，所以你必须要提前布局买入，所以买入的时间很重要，且预估的冷门板块要准确，其实这个也是有规可循的。【房神老王】

主要有以下两个方向：

1：政府拥有最多土地的板块

政府规划类似于地铁这样的公共品时，最重要考虑内容是：在哪一个方向上土地储备最多？因为地铁是一个严重的“外部性”商品，地铁拉过，沿途土地都升值。而地铁又是一个很昂贵的产品。如果地铁从“已出售”区域拉过，沿途的百姓纷纷庆祝自己投资眼光正确。而对于政府来说，最喜欢的是地铁从“未出售”区域拉过，沿途的土地升值都落到政府手里。但这样做也是无奈的。因为“土地财政”是亏钱的，而且是亏得非常厉害的。修地铁，基础建设，道桥路隧，这些都是天文数字。远远不是3元/张的地铁票可以赚回来的。

2：看控规

那到哪里去看这些数据呢？有一个简单粗暴的办法：看控规，每个省会大概率都会有自己的城市规划馆。上海城市规划馆在人民广场市政府旁边，成都城市规划馆在天府新区，房产的地段走势，受政府的影响非常大，如果要对一个地段进行经营，都必须先做出‘控制性详细规划’其中包括交通，医疗，学校，绿地，新区规划等等。重点关注：居住用地和商业用地，居住用地与商业用地的比例，直接决定了未来这个地块的发展。当然，职业买家通过拍地记录，可以部分预测“下一轮爆炒”的区域。同时，哪一类开发商拿地，也会有不同的效应！篇幅有限，具体的地段分析，【房神老王】买房致富密训课堂进行详细的讲解。

总结一下今天的讲解：

①：在板块轮动的带动下，一个城市的东西南北中最后都发展起来

②：热门板块存在不合理价差的地段最具有投资价值

③：冷门板块城乡结合部的地段最具有投资价值

④：地段缺点：流动性差，短期内不好变现，且预估板块轮动，要能够解读宏观政策及控规图。

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