标签: 房屋买卖
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宏博律所浅析房屋买卖未过户有法律效力吗？
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中络宏博律所 2022-3-17 10:30
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【成都律师法律热线：18728412001】 二手房买卖其实比较容易出现纠纷，因此，在我们签订房屋买卖协议后，最保险的就是做好房产登记过户手续，来固定房屋的产权。 中络宏博律所 表示 但是现实生活中，由于某些原因，购房者在签订购房合同时，只签订合同，不办理过户手续。其实 是 非常错误的做法，很容易遇到一房二卖的问题。 房屋买卖未过户有法律效力吗 ？ 买卖房屋没过户签了协议有效。 签订合同生效有两种情况： 一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。 二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。 中络宏博律所 表示 需要注意， 合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的 。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 ”从这条规定可以知道，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续；但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同，即属于“法律另有规定”的情况。 不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成 。 房产过户需要多长时间 ？ 二手房办理过户的时间长度是有规律可循的。 中络宏博律所 表示 一般来说，有以下几个时间节点。 1、买房者付定金，然后签订合同。这个一般在当天进行，然后双方约定一个日期，进房管局（房地产交易中心）进行登记过户操作。 一般这个时间持续 3天左右。 2、到房产交易中心。将全部过户双方的材料带齐，进行房屋估值或者按照成交价格估值和缴纳相关税费等 。这个过程短需要 1天，长则20天左右，便可拿到过户好房产证。 3、银行操作贷款问题。 一般而言，是在 10天－20天左右。 因此，房产过户的办理受到房管局及银行贷款的双重制约， 时间长 45天，短的话当然是1周都不到 啦。 更多法律资讯访问宏博律所：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｚｌｈｂｌｓ．ｃｏｍ 宏博律所公众号：ｓｃ－ｚｌｈｂｌｓ 宏博法律资讯热线：１８７２８４１２００１
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宏博律所浅析什么是房改房？可以买卖吗？
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中络宏博律所 2022-3-16 09:55
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【成都律师法律热线：18728412001】 房改房是于 1994年 国务院发文实行的 城镇住房制度改革的产物 ，是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做 已购公有住房 。 中络宏博律所 表示已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定， 按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 房改房可以买卖吗？ 房改房可以买卖 ，并非所有房改房都可以上市买卖，比如 军队、保密单位、教育部直属高校的房改房 ，目前还不可以随便出售 。 中络宏博律所 表示 一般房改房买卖 主要是要看 产权人与原单位签署的原购房协议 （或称买卖合同）中有没有特殊约定 ，如：房产要转让时单位有优先购买权，或只能出让给本单位职工等 。如没有约定的话，就可以放心购买。 二手房市场上的房改房无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择。 中络宏博律所 表示 当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市买卖；按成本价购房的，产权归个人，但一般 5年后才能进入市场买卖 ，买卖前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。 任何人都能买房改的公有住房吗？ 因为购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，所以房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策， 购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工 。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，指职工以标准价或成本价购买的公有住房。公有住房的价格在标准价或成本价的基础上 还有工龄、职务或职称方面的优 惠，对离休干部也有优惠政策。 购买条件 1.要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案; 2.且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。 3.其原产权单位是单位或房管局，出售给个人所有。 中络宏博律所 表示房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种 补偿 ，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由 市场供求关系 决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。 在房改房买卖过户时，一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成。 更多法律资讯访问宏博律所：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｚｌｈｂｌｓ．ｃｏｍ 宏博律所公众号：ｓｃ－ｚｌｈｂｌｓ 宏博法律资讯热线：１８７２８４１２００１
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宏博律所浅析小产权房可以买卖或转让吗？
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中络宏博律所 2022-2-24 10:33
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【成都律师法律热线：18728412001】 小产权房是指在 农村 集体土地 上建设的房屋 ， 未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称 “乡产权房” 。 中络宏博律所 表示 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种 约定俗成 的称谓。 小产权房可以买卖或转让吗？ 能不能买，要考虑的是买来的用途，是自己住还是转让。如果是自己住的话，尽量找成规模的，即该楼层已成片区，政府拆迁也不可能说拆就拆。并且购买协议尽可能叫上多几个见证人并在协议书上签名，协议书内容要包括各方面的内容，如政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后，买主永久拥有该房子，并遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有、原户主或村委售出房产后，单方面违约赔偿买主购房款的 3倍等等协议合同。但如果是投资的话暂时就不要考虑了，在小产权房的最新政策下，转手不方便，且收入也不会很大(目前现状情况下)。 购买小产权房存在的风险 中络宏博律所 表示 购买小产权房须注意这类房子从法律上来说是不允许交易的，因此没有法律效应，在购买后如果出了问题而调解不成是得不到法律保障的，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。小产权房，由于它根上就有问题，没有一个合规的房产证。它就可能引出一系列的问题、麻烦和风险。 1、缺少“五证” 五证是消费者取得房产证的先决条件， 即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证 。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有五证是不能办理房产证的。尽管小产权房一片热销，但众多业内人士却认为，小产权房存在诸多风险。 2、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 3、拆迁难补偿 小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 4、配套不完善 小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设，甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。 5、遗赠麻烦、不能买卖 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦，也不能进行房屋买卖。 小产权房的出现与城市 房价 蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的 2007年开始的。 中络宏博律所 表示按照国家的相关要求， “小产权房”不得确权发证，不受法律保护 。 小产权房不能公开转让、抵押，如果遇到拆迁情况，也不能依法得到补偿 ，其产权状况存在很多问题，购房者需要承担巨大的风险。如果购房者有意购买小产权房，就需要同时做好迎接风险的准备。 更多法律资讯访问宏博律所：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｚｌｈｂｌｓ．ｃｏｍ 宏博律所公众号：ｓｃ－ｚｌｈｂｌｓ 宏博法律资讯热线：１８７２８４１２００１
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宏博律所浅析拆迁范围内房屋可否进行买卖呢？
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中络宏博律所 2021-9-26 09:07
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【成都律师法律热线：18728412001】 城市的发展是必然的，如果是在城市规划范围之内的民居就会面临拆迁，拆迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。 中络宏博律所 表示 安置的对象是城市居民被拆迁户 ,也包括征拆迁房屋的农户。 拆迁范围内房屋可否 进行买卖呢？ 一般 依据我国相关法律的规定，对于 被列入征收范围内的房屋，是不能进行买卖 ，不能办理产权过户的， 产权冻结的期限一般为一年 。 中络宏博律所 表示 拆迁冻结指的是 在房屋征收公告发布之后 ，政府已经将征收范围划定，并需要 在一定期限内对征收范围之内的房屋进行评估 ，并根据评估结果制定拆迁安置补偿方案， 并禁止任何单位或个人从事增加补偿费用的行为。 《中华人民共和国城市房地产管理法》有规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产 不得转让 ， 所以被冻结的房屋不能进行出售或者更名等行为 。国家法律有规定禁止出售被限制房地产权利的房地产，如果购房者执意要购买， 那买卖双方的交易则属于私下交易，私下交易不受法律保护。 但是 已经领取房屋权属证书的拆迁房是可以正常购买 的。 中络宏博律所 表示 《民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 总的来说 拆迁安置房到底能不能买卖 ， 主要看它 能不能在房产管理部门办理产权登记 。具体分以下几种情况： 一、 虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。 二、拆迁安置房在 未领取权属证书前发生的买卖 。 根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第 (六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效，这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。 中络宏博律所 表示 但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书， 房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。 三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书， 但发生争议时该房屋已经领取了权属证书 (包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。 中络宏博律所 表示 房屋拆迁后，开发商是按照原房屋产权证上的相关内容，对业主进行补偿，因为被冻结的房屋无法进行更名，所以购买此类房屋对于买方来说，风险比较大。建议在购买拆迁安置房时要审查房屋的权属登记情况，根据不同的情况仔细考虑，慎重购买。 更多法律资讯访问宏博律所：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｚｌｈｂｌｓ．ｃｏｍ 宏博律所公众号：ｓｃ－ｚｌｈｂｌｓ 宏博法律资讯热线：１８７２８４１２００１
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宏博律所浅析房屋买卖合同里约定管辖权是否有效？
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中络宏博律所 2021-9-24 09:35
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【成都律师法律热线：18728412001】 房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖 ，买 卖是商品交换最普遍的形式， 而房屋买卖也是合同纠纷中较为频发的一种纠纷， 中络宏博律所 表示 比如：首付款退还，违约金，过户等，那么发生纠纷走法律途径起诉维权应该由哪个法院管辖呢？ 合同约定管辖权是否有效 ？ 房屋买卖合同 里 约定管辖权是否有效 ？ 房屋买卖合同纠纷与一般买卖合同纠纷的不同之处，在于房屋属于不动产， 中络宏博律所 表示 由于房屋是不动产，所以适用专属管辖，双方约定管辖权的，违反专属管辖就无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条 专属管辖 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： (一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖; (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖; (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 协议管辖 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖， 但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 协议管辖必须符合以下几个条件： （ 1）当事人协议管辖的案件，包括合同或者其他财产权益纠纷。 （ 2）当事人协议选择管辖法院的范围，包括可以选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。 如果当事人选择了与合同没有实际联系地点的人民法院，该协议无效。合同签订地是指合同双方在书面合同上签字和盖章的地点。 （ 3） 必须以书面协议选择管辖 ，包括书面协议可以采取合同书的形式，包括书面合同中的协议管辖条款，也可以采取信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现当事人双方协议选择管辖法院意思表示的形式。 或者是诉讼前双方当事人达成的管辖协议，口头协议无效 。 （ 4）最高人民法院关于适用《 中华人民共和国民事诉讼法 》的解释 2015 第三十条 根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的，从其约定；不能确定的，依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。 管辖协议约定两个以上与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，原告可以向其中一个人民法院起诉。 （ 5）协议管辖不得违反民事诉讼法关于级别管辖和专属管辖的规定。 中络宏博律所 表示 协议管辖可以总括规定，即表示将由契约所发生的一切诉讼受协议拘束；也可以特别规定，即对契约中特定事项有拘束力。协议的效力可规定为不仅及于协议时已存在的争执，而且及于将来可能发生的争执。 协议的方式，可书面，也可非书面。 更多法律资讯访问宏博律所：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｚｌｈｂｌｓ．ｃｏｍ 宏博律所公众号：ｓｃ－ｚｌｈｂｌｓ 宏博法律资讯热线：１８７２８４１２００１
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