在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍，出借人或以与借款人直接签订房屋买卖合同的方式，或以要求借款人授权出借人出售其房屋的方式，来担保债权的实现。

川恒律所表示民间借贷实践中，出借人为避免借款人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订借款合同的同时，又通过以下两种形式来保障自己的权益：

一是借贷双方直接签订房屋买卖合同，约定如借款人不能偿还借款本息，则借款人将自己的房屋出售给出借人，以房屋买卖合同的履行作为双方权利义务的终结；

二是应出借人的要求，借款人出具授权委托书，委托出借人或出借人指定的第三人有权代为出售借款人名下的房屋、代收房款、代办房屋产权转移登记手续等，当借款人不能偿还借款本息时，由出借人或者出借人指定的第三人代借款人与购买人签订房屋买卖合同，将借款人的房屋出售给购买人，以售房款偿还借款。

不管是哪种形式，问题的实质都一样，即双方之间真实的法律关系与合同效力认定，考察双方签订房屋买卖合同的真实意思，是为借款合同设定担保还是为了通过支付对价方式获得房屋所有权，是确定买卖合同效力的前提。借款关系与买卖合同并非并行的法律关系，而存在明显的主从之分。

民间借贷以房抵债是否可行？民间借贷双方当事人直接签订房屋买卖合同的情形，合同效力是合同法的核心问题之一。川恒律所表示对于以商品房买卖担保借贷合同的案件性质及效力的认定，司法实践中应当采用审慎的态度。从法律关系的角度，应结合各方面证据，查明当事人的真实意思表示；对于此类担保行为的担保物，从学理及常理的角度分析，应当是房屋而非合同债权；对于其效力，由于这一担保形式违反物权法及担保法禁止流质契约的规定而应归为无效。

以商品房买卖合同为借贷合同进行担保的新型担保方式，是一种正在形成的习惯法上的非典型担保物权，对于非典型的担保，物权法与担保法并未明确规定，从民法、合同法原理的角度，如果没有违背法律、行政法规的强制性规定，承认非典型担保的合同效力，符合合同法关于合同效力的认定，也契合私法自治的原则。

但是承认其合同效力，并不代表其具有物权担保的效力，根据物权法定的原则，此种担保不能产生物权，不具有对抗第三人的效力。川恒律所表示利用商品房买卖合同为借贷合同担保，所担保的标的物是不动产，其效力判断不能使用上述合同法原理。尽管商品房买卖合同进行了备案登记，但是其并不具有物权的对世效力，我国物权法并未明确让与担保或者后让与担保的效力，因此这一担保行为违背了物权法定的原则。

当借款人无力偿还借款本息时，出借人主张直接履行房屋买卖合同、实现让与担保时，借款人是否同意履行该合同，所以民间借贷以房抵债是否可行川恒律所表示往往取决于双方就房屋成交价格是否协商一致。如双方能够协商一致，应当视为双方当事人原以买卖合同作为担保的意思表示发生了转化，同意以买卖合同的形式实现以物抵债，双方将建立真正的房屋买卖合同关系。如双方未能就成交价格协商一致，或者借款人不同意出售房屋，则房屋买卖合同是否应当履行，成交价格如何确定，要结合具体案件实际情况来处理。